জমি বিক্রিতে অংশীদারকে পাশ কাটালে কী হয়, অগ্রক্রয়ের অধিকার জানুন

জমি কেনাবেচার ক্ষেত্রে অনেক সময় দেখা যায়, একই জমিতে একাধিক ব্যক্তির স্বার্থ বা অংশীদারি রয়েছে। এমন পরিস্থিতিতে কোনো অংশীদারকে পাশ কাটিয়ে অন্য কারও কাছে জমি বিক্রি করা হলে সংশ্লিষ্ট ব্যক্তির মধ্যে অগ্রক্রয়ের অধিকার বা প্রিয়েমশনের দাবি তৈরি হতে পারে। তবে সব জমি বা সব ব্যক্তির ক্ষেত্রে এই অধিকার প্রযোজ্য নয়। কে এই অধিকার পাবেন, কোন ধরনের জমির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য হবে, কত সময়ের মধ্যে মামলা করতে হবে এবং আদালতে কীভাবে প্রতিকার চাইতে হবে, এসব বিষয়ে আইনে নির্দিষ্ট বিধান রয়েছে।

অগ্রক্রয় বা প্রিয়েমশন মূলত এমন একটি আইনগত অধিকার, যার মাধ্যমে নির্দিষ্ট শর্ত পূরণ হলে অন্যের কাছে বিক্রি হওয়া জমি নিজের পক্ষে নেওয়ার দাবি করা যায়। মুসলিম আইনে অগ্রক্রয়কে শুফা বলা হয়। তবে কৃষি ও অকৃষি জমির ক্ষেত্রে অগ্রক্রয়ের নিয়মে পার্থক্য রয়েছে। তাই জমি কেনাবেচার আগে নিজের অগ্রক্রয়ের অধিকার আছে কি না, তা জানা গুরুত্বপূর্ণ।

এ সম্পর্কিত বিষয় নিয়ে আলোচনা করেছেন বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্টের আইনজীবী ড. পি. এম. সিরাজুল ইসলাম (সিরাজ প্রামাণিক)। তার রচিত ‘জমি-জমা নিয়ে আপনার যত আইনি সমস্যা ও তার আইনি সমাধান’ বইটির দশম অধ্যায়ের ২৬৬ ও ২৬৭ নম্বর পৃষ্ঠায় ‘প্রিয়েমশন মামলা কেন, কখন, কীভাবে?’ শিরোনামে তিনি বিষয়টির বিশদ ব্যাখ্যা দিয়েছেন।

অগ্রক্রয় বা প্রিয়েমশন কী

প্রিয়েমশন বা অগ্রক্রয় শব্দের শাব্দিক অর্থ হলো অন্যদের চেয়ে একজনের অগ্রাধিকার ভিত্তিতে ক্রয় করার অধিকার। মুসলিম আইনে অগ্রক্রয়কে শুফা বলা হয়।

সহজভাবে বলতে গেলে, কোনো মালিক তার অংশীদার বা পার্শ্ববর্তী জমির মালিকের কাছে বিক্রি না করে অন্য কারও কাছে জমি বিক্রি করলে নির্দিষ্ট আইনগত শর্ত পূরণ সাপেক্ষে সংশ্লিষ্ট ব্যক্তি সেই জমি কেনার ক্ষেত্রে নিজের অগ্রাধিকার দাবি করতে পারেন।

তবে কৃষি ও অকৃষি জমির ক্ষেত্রে অগ্রক্রয়ের নিয়ম এক নয়। অকৃষি জমি বলতে সাধারণত সিটি করপোরেশন, পৌরসভা বা শহর এলাকার জমি বোঝানো হয়। এ ছাড়া অন্যান্য এলাকার আবাসিক বা শিল্প-বাণিজ্যিক কাজে ব্যবহৃত জমিও অকৃষি জমির মধ্যে পড়ে। অন্যদিকে বাদবাকি চাষাবাদের জমি কৃষি জমি হিসেবে বিবেচিত হয়।

কৃষি ও অকৃষি জমিতে অগ্রক্রয়ের নিয়ম

কৃষি জমির ক্ষেত্রে শরিক সূত্রে মালিক হলে অগ্রক্রয়ের অধিকার পাওয়ার সুযোগ রয়েছে। এরপর কেনার মাধ্যমে যারা শরিক হন, তারাও অগ্রক্রয়ের অধিকার পেতে পারেন। তবে পার্শ্ববর্তী সংলগ্ন জমির মালিক এ ক্ষেত্রে সুযোগ পাবেন না।

কৃষি জমির ক্ষেত্রে ক্রয় এবং উত্তরাধিকার সূত্রে মালিক ছাড়া পার্শ্ববর্তী সংলগ্ন জমির মালিক অগ্রক্রয়ের অধিকার পাবেন না। অন্যদিকে অকৃষি জমির অগ্রক্রয়ের মামলা করতে হলে দলিলে যে দাম উল্লেখ থাকে, সেই টাকা ছাড়াও আরও শতকরা ৫ টাকা আদালতে জমা দিতে হয়। কৃষি জমির ক্ষেত্রে এই হার শতকরা ১০ টাকা।

অগ্রক্রয়ের আদেশ দেওয়া হলে নির্ধারিত অর্থ ক্রেতাকে ফেরত দেওয়ার ব্যবস্থা করা হয়।

প্রিয়েমশন মামলা কীভাবে করবেন

প্রিয়েমশন মামলা দায়ের করতে হলে আইন অনুযায়ী সম্ভাব্য ক্রেতাদের পক্ষভুক্ত করতে হয়। মামলা দায়েরের পর তাদের ওপর নোটিশ জারি করা হয়। কেউ পক্ষভুক্ত হতে চাইলে তাকে পক্ষভুক্ত করা হয়। এরপর বিচারক সাক্ষ্য-প্রমাণ গ্রহণ করে বিষয়টি বিবেচনা করেন।

আদালত যদি মনে করেন অগ্রক্রয়ের অধিকারীর দাবি আইনসম্মত, তাহলে ক্রেতাকে দেওয়া মূল্য ফেরত দিয়ে শরিক, ক্রয়সূত্রে মালিক বা পার্শ্ববর্তী মালিকের নামে দলিল রেজিস্ট্রি করার আদেশ দিতে পারেন।

এ ক্ষেত্রে জমির মূল্যমান নিয়ে একটি বিষয় গুরুত্বপূর্ণ। অনেক সময় জমির মূল্যমান বেশি দেখানো হয়। কিন্তু শুনানি শেষে যদি প্রমাণ হয়, আইন অনুযায়ী অগ্রক্রয়ের অধিকারী যে দামে জমিটি কিনতে পারতেন, দলিলে তার চেয়ে বেশি টাকা দেখানো হয়েছে, তাহলে প্রকৃত লেনদেনের হিসাব অনুযায়ী আদালত টাকা ফেরতের নির্দেশ দিতে পারেন।

একইভাবে জমি কেনার পর ক্রেতা যদি ভূমি উন্নয়ন কর, মাটি ভরাট, বিদ্যুৎ সংযোগ, সীমানা নির্ধারণ বা উন্নয়নের কাজে কোনো অর্থ ব্যয় করে থাকেন, কিছু ক্ষেত্রে আদালত সেই অর্থও বিবেচনা করতে পারেন। তবে সব ধরনের ব্যয়ের জন্য অগ্রক্রয়ের মামলায় দাবি করার সুযোগ নেই।

কোন জমির ক্ষেত্রে অগ্রক্রয়ের মামলা করা যায় না

সব ধরনের জমি বা হস্তান্তরের ক্ষেত্রে অগ্রক্রয়ের অধিকার প্রযোজ্য নয়। উদাহরণ হিসেবে বলা যায়, উত্তরাধিকার সূত্রে শরিক হলে কোনো জমি কেনা হয় এবং সেই জমি নিয়ে অগ্রক্রয়ের প্রশ্ন উঠতে পারে। কিন্তু বিনিময় বা ভাগ-বাটোয়ারার ক্ষেত্রে অগ্রক্রয়ের অধিকার প্রযোজ্য হয় না।

আবার যাদের ৬০ বিঘা জমি রয়েছে, তারা অগ্রক্রয়ের অধিকার পাবেন না। ৬০ বিঘার কম জমি থাকলে ৬০ বিঘা পূরণ করতে যতটুকু জমি প্রয়োজন, সর্বাধিক সেই পরিমাণ জমির ক্ষেত্রেই অগ্রক্রয়ের মামলা করে দাবি করা যেতে পারে।

দলিল রেজিস্ট্রির পর কখন মামলা করবেন

কোনো দলিল হস্তান্তরের মাধ্যমে কার্যকর হয়ে থাকলে দলিলটি রেজিস্ট্রির তারিখ থেকেই অগ্রক্রয়ের মামলা করার অধিকার সৃষ্টি হয়।

বিশেষ করে কোনো সহ-অংশীদার বা শরিক ছাড়া তৃতীয় কারও কাছে সম্পূর্ণ বৈধ ও ত্রুটিমুক্তভাবে জমি বিক্রি করা হলে, অন্য শরিকরা ওই বিক্রয়ের নোটিশ পাওয়ার বা বিক্রয়ের খবর জানার তারিখ থেকে অগ্রক্রয়ের অধিকার দাবি করতে পারেন।

এ ক্ষেত্রে সময়সীমা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। ২০০৬ সালের সংশোধনীর আগে দলিল নিবন্ধন হওয়ার বা বিক্রির বিষয় জানার চার মাসের মধ্যে মামলা করার বিধান ছিল। সংশোধনের পর সময়সীমার ক্ষেত্রে পরিবর্তন আনা হয়েছে। তাই অগ্রক্রয়ের অধিকার সৃষ্টি হওয়ার পর নির্ধারিত সময়ের মধ্যে মামলা করা জরুরি।

বর্তমান আইনের ক্ষেত্রে সময়সীমা ও প্রযোজ্য বিধান যাচাই করে মামলা করা উচিত। কারণ সময় পার হয়ে গেলে অগ্রক্রয়ের অধিকার নষ্ট হয়ে যেতে পারে।

কারা অগ্রক্রয়ের অধিকার দাবি করতে পারেন

অগ্রক্রয়ের অধিকার কার থাকবে, তা নির্ভর করে জমির ধরন, মালিকানার ধরন এবং প্রযোজ্য আইনের ওপর।

১৯৫০ সালের রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইনের অধীনে নির্দিষ্ট পরিস্থিতিতে উত্তরাধিকারসূত্রে সহ-অংশীদার প্রজার অগ্রক্রয়ের অধিকার রয়েছে। মুসলিম আইনের অধীনেও নির্দিষ্ট শ্রেণির ব্যক্তি অগ্রক্রয়ের দাবি করতে পারেন।

অন্যদিকে ১৯৪৯ সালের অকৃষি প্রজাস্বত্ব আইনের বিধানও নির্দিষ্ট ক্ষেত্রে প্রযোজ্য। তবে কোন আইনের অধীনে অগ্রক্রয়ের মামলা হবে, তা জমির প্রকৃতি ও মালিকানার ধরন দেখে নির্ধারণ করতে হয়।

যেসব হস্তান্তরের ক্ষেত্রে অগ্রক্রয়ের দাবি চলে না

কিছু নির্দিষ্ট ধরনের হস্তান্তরের ক্ষেত্রে অগ্রক্রয়ের মামলা চলে না। যেমন, বিক্রীত জমি বসতবাড়ি হলে, অগ্রক্রয়ের মামলা দায়েরের আগে বিক্রীত জমি বিক্রেতার কাছ থেকে হস্তান্তরিত হয়ে গেলে বা উক্ত বিক্রয় যোগসাজশী কিংবা জাল হিসেবে বিবেচিত হলে পরিস্থিতি ভিন্ন হতে পারে।

এ ছাড়া বিনিময় বা ভাগ-বাটোয়ারা সংক্রান্ত সম্পত্তি হস্তান্তর, স্বামী-স্ত্রীর মধ্যে উপহার বা দানমূল্যে সম্পত্তি হস্তান্তর, হেবা-বিল-এওয়াজের মাধ্যমে হস্তান্তর, রক্তের সঙ্গে সম্পর্কযুক্ত তিন পুরুষের মধ্যে দান বা উপহার এবং মুসলিম আইনে ওয়াকফ বা ধর্মীয় কারণে দান করা সম্পত্তির ক্ষেত্রেও অগ্রক্রয়ের বিধান প্রযোজ্য নয় বলে উল্লেখ করা হয়েছে।

তবে কোনো জমির ক্ষেত্রে অগ্রক্রয়ের অধিকার আছে কি না, তা কেবল দলিলের ধরন দেখে নির্ধারণ করা যায় না। জমির শ্রেণি, মালিকানা, বিক্রয়ের প্রকৃতি এবং সংশ্লিষ্ট ব্যক্তির আইনগত অবস্থানও বিবেচনা করতে হয়।

অগ্রক্রয়ের মামলা কোথায় করতে হবে

অগ্রক্রয়ের মামলা সাধারণত নালিশি জমি যে এলাকার আদালতের এখতিয়ারে রয়েছে, সেই আদালতেই করতে হয়। মামলা দায়েরের ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট জমির অবস্থান, মূল্যমান এবং প্রযোজ্য আইনের বিধান গুরুত্বপূর্ণ।

এ ধরনের মামলায় বাদী ও বিবাদী নির্বাচনও অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। অগ্রক্রয়ের দাবি করা ব্যক্তি বা ব্যক্তিরা বাদী হবেন এবং জমির ক্রেতাসহ আইন অনুযায়ী প্রয়োজনীয় অন্যান্য ব্যক্তিকে বিবাদী করতে হয়।

মামলার সঙ্গে সংশ্লিষ্ট দলিল, রেজিস্ট্রির তথ্য, জমির খতিয়ান, মালিকানার প্রমাণ, বিক্রয়ের তথ্য এবং অগ্রক্রয়ের অধিকার প্রতিষ্ঠার প্রয়োজনীয় কাগজপত্র উপস্থাপন করতে হতে পারে।

অগ্রক্রয়ের মামলায় সময়সীমা কেন গুরুত্বপূর্ণ

অগ্রক্রয়ের মামলা করার ক্ষেত্রে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয়গুলোর একটি হলো সময়সীমা। কারণ অগ্রক্রয়ের অধিকার সৃষ্টি হওয়ার পর আইন নির্ধারিত সময়ের মধ্যে আদালতে যেতে হয়।

রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইনের ৯৬ ধারায় নির্দিষ্ট ক্ষেত্রে বিক্রয়ের নোটিশ পাওয়ার দুই মাসের মধ্যে অথবা নোটিশ না পেলে বিক্রয়ের বিষয় জানার তারিখ থেকে দুই মাসের মধ্যে আদালতে আবেদন করার বিধান রয়েছে। একই ধারায় বিক্রয় দলিল রেজিস্ট্রির তারিখ থেকে তিন বছর পার হয়ে গেলে আবেদন গ্রহণ না করার বিধানও রয়েছে।

তবে জমির ধরন ও প্রযোজ্য আইন অনুযায়ী সময়সীমা আলাদা হতে পারে। তাই অগ্রক্রয়ের মামলা করার আগে সংশ্লিষ্ট আইন ও দলিল পরীক্ষা করে সঠিক সময়সীমা নির্ধারণ করা জরুরি।

কোর্ট ফি ও মামলার খরচ

অগ্রক্রয়ের মামলায় কোর্ট ফি ও অন্যান্য খরচ মামলার ধরন ও প্রযোজ্য আইনের ওপর নির্ভর করে। রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইনের ৯৬ ধারার অধীনে অগ্রক্রয়ের আবেদনের জন্য নির্দিষ্ট কোর্ট ফি দেওয়ার বিধান রয়েছে।

তবে মামলার অন্যান্য খরচের মধ্যে আইনজীবীর ফি, নকল সংগ্রহ, দলিল ও কাগজপত্র প্রস্তুত এবং অন্যান্য আনুষঙ্গিক ব্যয় থাকতে পারে। তাই মামলা করার আগে মোট সম্ভাব্য খরচ সম্পর্কে আইনজীবীর কাছ থেকে ধারণা নেওয়া ভালো।

জমি কেনাবেচার ক্ষেত্রে অগ্রক্রয় বা প্রিয়েমশন একটি গুরুত্বপূর্ণ আইনগত অধিকার। তবে এই অধিকার সবার জন্য সমানভাবে প্রযোজ্য নয়। জমি কৃষি না অকৃষি, মালিকানা কীভাবে অর্জিত হয়েছে, বিক্রয়টি কীভাবে হয়েছে এবং দাবিদারের সঙ্গে জমির সম্পর্ক কী, এসব বিষয়ের ওপর অগ্রক্রয়ের অধিকার নির্ভর করে।

সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ হলো সময়সীমা। জমি বিক্রির খবর পাওয়ার পর দীর্ঘ সময় অপেক্ষা করলে আইনগত প্রতিকার পাওয়ার সুযোগ নষ্ট হতে পারে। তাই কোনো জমিতে নিজের অগ্রক্রয়ের অধিকার রয়েছে বলে মনে হলে দলিল ও মালিকানার কাগজপত্র যাচাই করে দ্রুত আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া উচিত। বাস্তব মামলায় সংশ্লিষ্ট জমির ধরন ও প্রযোজ্য আইন অনুযায়ী সর্বশেষ বিধান যাচাই করেই পদক্ষেপ নেওয়া নিরাপদ।

লেখকের পরিচয়

ড. পি. এম. সিরাজুল ইসলাম পাঠকসমাজে ‘সিরাজ প্রামাণিক’ নামে পরিচিত। কলেজজীবন থেকেই তিনি সাংবাদিকতার সঙ্গে যুক্ত হন। বিশ্ববিদ্যালয়ে ভর্তি হওয়ার পর তার কাজের পরিধি আরও বিস্তৃত হয়। তিনি দৈনিক যুগান্তর, দৈনিক সংবাদ, দৈনিক আমার দেশসহ বিভিন্ন জাতীয় ও স্থানীয় দৈনিক পত্রিকায় লিখেছেন।

সংবাদপত্রের সুবাদে আমন্ত্রিত অতিথি হিসেবে বিভিন্ন সেমিনারে যোগ দিতে তিনি সার্কভুক্ত বিভিন্ন দেশ ভ্রমণ করেছেন। গবেষণার কাজে কিছু সময় কাটিয়েছেন থাইল্যান্ডের চিয়াং মাই বিশ্ববিদ্যালয়ে। রাজধানী বিশ্ববিদ্যালয় থেকে আইনে স্নাতকোত্তর ডিগ্রি অর্জনের পর ইসলামী বিশ্ববিদ্যালয়ের আইন বিভাগে অধ্যাপক ড. মো. শাহজাহান মণ্ডলের তত্ত্বাবধানে উচ্চতর গবেষণা করেন।

তার গবেষণার বিষয় ছিল, ‘Right to life and personal liberty in Bangladesh with special reference to extra-judicial killing.’ লেখকের আইনবিষয়ক বিভিন্ন নিবন্ধ দেশের জাতীয় দৈনিকগুলোতে প্রকাশিত হয়েছে। তিনি আইনবিষয়ক একাধিক গ্রন্থ রচনা করেছেন। তাঁর বেশ কিছু গ্রন্থ বিভিন্ন বিশ্ববিদ্যালয়ে রেফারেন্স গ্রন্থ হিসেবেও ব্যবহৃত হচ্ছে বলে বইয়ের লেখক পরিচিতিতে উল্লেখ করা হয়েছে।

তার প্রকাশিত গ্রন্থের মধ্যে রয়েছে—‘পকেট আইন’, ‘আইনে আপনার যত অধিকার’, ‘২২টি আইনের সহজ পাঠ’, ‘জমি ক্রয়-বিক্রয় আইন’, ‘জমি জমার আইন-কানুন ও আলোচনা’, ‘রেজিস্ট্রেশন অ্যাক্ট অ্যান্ড ডিড রাইটিং’, ‘উইথ মডেল’, ‘রিয়াদ আইন’, ‘বিয়ে-তালাক-দেনমোহর-ভরণপোষণ ও নারী ও শিশু নির্যাতন দমন আইন’, ‘সংবাদপত্র বিষয়ে আইন’, ‘কম্পিউটার অপরাধ আইন’, ‘ফৌজদারি মামলা পিটিশন পদ্ধতি’, ‘পারিবারিক আইন’, ‘নাগরিক অধিকার আইন’, ‘লিগ্যাল নোটিশ অ্যান্ড অ্যাফিডেভিট লেখার পদ্ধতি’, ‘প্রাত্যহিক জীবনে আইন’, ‘উত্তরাধিকার আইন’ ও ‘ওয়াক্‌ফ’ প্রভৃতি।