জমির মাপে কোথায় ভুল হয়, কীভাবে বের করবেন সঠিক আয়তন

জমির মাপ-জোক নিয়ে সাধারণ মানুষের মধ্যে নানা ধরনের বিভ্রান্তি রয়েছে। জমির দৈর্ঘ্য-প্রস্থ, শতক, কাঠা, একর কিংবা নকশা ও খতিয়ানের হিসাব—এসব বিষয় অনেকের কাছেই জটিল মনে হয়। অথচ সঠিক পদ্ধতি জানা থাকলে ভূমির মাপ-জোকের মৌলিক হিসাব বেশ সহজেই বোঝা সম্ভব। বিশেষ করে জমির প্রকৃত আয়তন নির্ধারণে শুধু নকশার ওপর নির্ভর না করে খতিয়ান, দলিল ও সরেজমিন পরিমাপকে কীভাবে সমন্বয় করতে হয়, সেটিও গুরুত্বপূর্ণ।

এ সম্পর্কিত বিষয়ে বিশদ আলোচনা করেছেন অমৃত বাড়ৈ। তার রচিত ‘জমা-জমি (স্বত্ব) রক্ষণাবেক্ষণ পদ্ধতি’ বইয়ের অষ্টম অধ্যায়ে (৮৬ থেকে ৯২ নম্বর পৃষ্ঠা) ‘জমির মাপ-জোক’ শিরোনামে তিনি এ বিষয়ে বিস্তারিত ব্যাখ্যা দিয়েছেন।

সাধারণত ভূমির মাপ চেইন দিয়ে করা হয়। এই চেইন ‘গান্টার চেইন’ নামে পরিচিত। একটি চেইনের দৈর্ঘ্য ২২ গজ এবং এটি ১০০ ভাগে বিভক্ত। প্রতিটি ভাগকে বলা হয় লিংক। ১ লিংক সমান ৭ দশমিক ৯২ ইঞ্চি। সরেজমিনে ১০ চেইন দৈর্ঘ্য ও ১ চেইন প্রস্থের জমির মোট পরিমাণ ১ একর। গজ ফিতা দিয়ে মাপলেও এ পরিমাণ জমি ৪ হাজার ৮৪০ বর্গগজ হয়।

চেইনের দৈর্ঘ্যের সঙ্গে সম্পর্ক রেখে নল তৈরি করা হয়। এই নলের দৈর্ঘ্য ২০ লিংক বা প্রায় পৌণে নয় হাত। এই নল দিয়েও জমির দৈর্ঘ্য ও প্রস্থ পরিমাপ করে জমির আয়তন নির্ণয় করা যায়।

লিংকের হিসাবে জমির আয়তনের হিসাবও করা যায়। ১ হাজার বর্গ লিংক সমান ১ শতক—অর্থাৎ এক চেইন দৈর্ঘ্য ও ১০ লিংক প্রস্থের জমি। ১০ হাজার বর্গ লিংক সমান ১০ শতক—অর্থাৎ এক চেইন দৈর্ঘ্য ও এক চেইন প্রস্থের জমি। আর ১ লাখ বর্গ লিংক সমান ১ একর—অর্থাৎ ১০ চেইন দৈর্ঘ্য ও এক চেইন প্রস্থের জমি।

১ একর সমান ১০০ শতক। ১ দশমিক ৬৫ শতক সমান ১ কাঠা, যা ৭২০ বর্গফুটের সমান। ১ হেক্টর সমান ২ দশমিক ৪৭ একর বা ১০ হাজার বর্গমিটার।

অতএব, কেউ যদি কোনো জমির আয়তন ফুট দিয়ে মেপে সেটিকে বর্গফুটে রূপান্তর করেন, তাহলে ওই বর্গফুটের হিসাব থেকেই শতকের হিসাব বের করা যায়। একইভাবে লিংক দিয়ে জমি মেপে শতকের হিসাব থেকেও কাঠার হিসাব করা সম্ভব। আয়তক্ষেত্র ছাড়াও ত্রিভুজ বা অন্য কোনো আকৃতির জমির ক্ষেত্রফল বর্গফুট বা বর্গ লিংকে বের করে একই পদ্ধতিতে শতক বা কাঠার হিসাব করা যায়।

বিভিন্ন ধরনের জমির ক্ষেত্রফল নির্ণয়

১. আয়তক্ষেত্র

সরেজমিনে সম্পূর্ণ আয়তক্ষেত্র পাওয়া যায় না। তবে আয়তক্ষেত্র ধরে নিয়ে কাজ করলে ভালো ফল পাওয়া যায়। আয়তক্ষেত্রের আয়তন বা সীমানা নির্ণয় করতে হলে এর দৈর্ঘ্য ও প্রস্থের গুণফল বের করতে হয়। দৈর্ঘ্য যদি ফুটে মাপা হয়, তাহলে প্রস্থও ফুটে মাপতে হবে।

২. সমকোণী ত্রিভুজাকৃতি

সমকোণী ত্রিভুজাকৃতির জমি সাধারণত পাওয়া যায় না। তবে কখনো কখনো এ ধরনের জমি পাওয়া যেতে পারে। কোনো ত্রিভুজ সমকোণী হলে এর ক্ষেত্রফল নির্ণয়ের পদ্ধতি হলো—

এরিয়া/সীমানা = (ভূমি × লম্ব)-এর অর্ধেক।

ধরা যাক, ক, খ ও গ একটি সমকোণী ত্রিভুজ। এখানে ভূমি খ-গ = ৫০ ফুট এবং লম্ব ক-খ = ৩০ ফুট।

অতএব, এরিয়া/সীমানা = (৫০ × ৩০) বর্গফুটের অর্ধেক = ৭৫০ বর্গফুট।

যেহেতু ৭২০ বর্গফুট = ১ কাঠা, তাই ৭৫০ বর্গফুট = ১ কাঠার চেয়ে সামান্য বেশি, অর্থাৎ প্রায় ১ দশমিক ০৪ কাঠা।

৩. ত্রিভুজাকৃতি

কোনো ভূমি যদি ত্রিভুজাকৃতির হয় এবং সেটি সমকোণী ত্রিভুজ না হয়, তাহলে অন্য পদ্ধতিতে মাপ নিতে হয়।

এরিয়া/সীমানা = (ভূমি × উচ্চতা)-এর অর্ধেক।

ধরা যাক, ক, খ ও গ একটি ত্রিভুজ। এখানে ভূমি খ-গ = ১ চেইন। এখন ত্রিভুজের শীর্ষবিন্দু ক থেকে খ-গ বাহুর ওপর একটি লম্ব টানতে হবে। মনে করি, সেটি ক-ঘ। ক-ঘ-এর দৈর্ঘ্য সহজেই মাপা যায়। মনে করি, ক-ঘ-এর দৈর্ঘ্য ৫০ লিংক।

অতএব, এরিয়া/সীমানা = (১ চেইন × ৫০ লিংক)-এর অর্ধেক।

১ চেইন = ১০০ লিংক হওয়ায়,

= (১০০ × ৫০) বর্গ লিংকের অর্ধেক

= ২ হাজার ৫০০ বর্গ লিংক

= ২ দশমিক ৫ শতক বা আড়াই শতক।

৪. অন্য আকৃতির ক্ষেত্র

কোনো ভূমিখণ্ড অন্য কোনো আকৃতির হলে সেটিকে আয়তক্ষেত্র ও ত্রিভুজে ভাগ করে ওপরের তিনটি পদ্ধতি প্রয়োগ করে এরিয়া বা সীমানা নির্ণয় করা সম্ভব। এ ছাড়া কেউ অন্য কোনো নিজস্ব পদ্ধতিও অবলম্বন করতে পারেন। যেমন, জমি যদি সামান্তরিক আকৃতির হয়, তাহলে সেই আকৃতির প্রচলিত ক্ষেত্রফল নির্ণয়ের পদ্ধতি ব্যবহার করা যেতে পারে।

নকশা ও খতিয়ানের সমন্বয়ে জমির মাপ

মৌজার অন্তর্ভুক্ত নকশা ও খতিয়ান মিলেই একজন ভূমিমালিকের স্বত্বলিপি তৈরি হয়। খতিয়ানে বর্ণিত জমি নকশায় খুব সহজে চিহ্নিত করা যায়। কিন্তু সেই জমি সরেজমিনে চিহ্নিত করা ততটা সহজ নয়।

এ কাজে আমিনগণ বিভিন্ন রকম পদ্ধতি প্রয়োগ করেন। আর এসব পদ্ধতিতে ভুলত্রুটি হলে সংশ্লিষ্ট জমি-সংলগ্ন ভূমিমালিকদের মধ্যে আইল ঠেলাঠেলির মতো বিরোধ তৈরি হয়। তাই কীভাবে জমির মাপ শুরু করতে হয় এবং মাপের সময় কোন বিষয়গুলো গুরুত্বপূর্ণ, তা জানা প্রয়োজন।

এর আগে কয়েকটি বিষয় বোঝা জরুরি।

নকশার স্কেল

বাংলাদেশের নকশা সাধারণত ১৬ ইঞ্চি = ১ মাইল বা ১:৩৯৬০ স্কেলে তৈরি করা হয়। অর্থাৎ নকশায় ১৬ ইঞ্চি বাস্তবে ১ মাইল দীর্ঘ। এই হিসাবকে আরও সহজ করে বলা যায়, নকশার ১ ইঞ্চি সমান সরেজমিনে ৫ চেইন বা ১১০ গজ।

মৌজা ও ট্রাইজ্যাংশন পিলার

মৌজা একটি ইউনিট। একটি মৌজায় কয়েকটি নকশা থাকতে পারে। তিনটি মৌজার মিলনস্থলে একটি পিলারের স্থানে ট্রাইজ্যাংশন পিলার থাকে। প্রত্যেক মৌজায় এক বা একাধিক ট্রাইজ্যাংশন পিলার থাকতে পারে। এসব ট্রাইজ্যাংশন পিলারের সঠিক অবস্থান নকশাতেও দেখানো থাকে।

নকশায় ত্রুটির বিষয়

মাঠে যখন নকশা তৈরি করা হয়, তখন নকশায় কিছু ভুল থেকে যেতে পারে। এসব ভুল সংশোধনের সব সময় সুযোগ থাকে না। কারণ মাঠে নকশা তৈরির সময় ১০ লিংক পর্যন্ত ত্রুটিকে গ্রহণযোগ্য ধরে নিয়ে কাজ করা হয়। নকশায় পেন্সিল দিয়ে লাইন টানা, কাটা কম্পাসের ব্যবহার, চেইনের মাপসহ বিভিন্ন কারণে ১০ লিংক পর্যন্ত ত্রুটি হতে পারে। নকশায় এই ১০ লিংকের ত্রুটি খুবই সামান্য।

নকশা ও জমির প্রকৃত আয়তন

প্রথমে নকশা তৈরি করা হয়। অর্থাৎ প্রত্যেক ভূমিখণ্ড নকশায় কিস্তোয়ার করে অঙ্কন করা হয়। পরবর্তী ধাপে নকশায় অঙ্কিত প্রত্যেক ভূমিখণ্ডের আয়তন মাপা হয়।

এর পরের ধাপে দেখা যায়, সরেজমিনে কোনো ভূমিখণ্ডের আয়তন বা সীমানা বাস্তবে বেড়ে গেছে কি না। যদি বেড়ে যাওয়ার পরিমাণ ২ শতক বা তার কম হয়—১৬ ইঞ্চি = ১ মাইল স্কেলে—তাহলে নকশা সংশোধন না করেও বদরের মাধ্যমে সংশ্লিষ্ট দাগের আয়তন বা সীমানা বাড়ানো যায়।

এর মর্মার্থ হলো, নকশার ওপর থেকে জায়গা মেপে তার ভিত্তিতে স্বত্ব নির্ণয় করা ঠিক নয়। নকশার মূল কাজ হলো জমির সঠিক অবস্থান চিহ্নিত করা। কোনো দাগের সঠিক আয়তন বা সীমানা খতিয়ানেই উল্লেখ করা থাকে। এমনকি বাস্তবে জমির দৈর্ঘ্য ও প্রস্থ মেপেও জমির আয়তন বা সীমানা নির্ণয় করা যায়।

বাস্তবে জমির পরিমাণ এবং খতিয়ানে উল্লেখ করা জমির পরিমাণে গরমিল হলে আশপাশের ভূমিমালিকের সঙ্গে আলাপ-আলোচনা করে সমাধান করা প্রয়োজন। তবে কোনো অবস্থাতেই শুধু নকশার ওপর ভিত্তি করে আইল ঠেলাঠেলি করা উচিত নয়।

নকশা ও সরেজমিনের মাপের পার্থক্য

সিটে এবং সরেজমিনে একই রকম হওয়ার কথা থাকলেও অনেক ক্ষেত্রে বাস্তবে হুবহু পাওয়া যায় না। কোনো মৌজার নির্দিষ্ট কোনো প্লটের জায়গার পরিমাণ নিয়ে সমস্যা দেখা দিলে প্লটের মালিক দুশ্চিন্তায় পড়ে যান। এর সঙ্গে পার্শ্ববর্তী ভূমিমালিকের সম্পর্কও বিঘ্নিত হতে পারে।

সমস্যা যখন চূড়ান্ত পর্যায়ে চলে যায়, তখন শুরু হয় মাপামাপির পালা। এ মাপ দেওয়ার কাজ করেন আমিন বা সার্ভেয়ার নামের এক শ্রেণির ব্যক্তি। আমিনরা সাধারণত অন্য আমিনদের কাছ থেকে দেখে এ কাজ শেখেন। ফলে তাঁদের মাপের ভিত্তিতে দেওয়া সিদ্ধান্ত বাস্তবায়নের ক্ষেত্রে অনেক সময় সমস্যা আরও প্রকট হয়ে ওঠে।

তাই একজন আমিন কী পদ্ধতিতে জমি মাপবেন, তার একটি সংক্ষিপ্ত বিবরণ গুরুত্বপূর্ণ।

ধরা যাক, একটি মৌজার ৪৮ নম্বর দাগ সরেজমিনে মাপতে হবে। প্রাথমিকভাবে এলাকার লোকজনকে জিজ্ঞেস করলে মাঠে প্লটটির দাগ নম্বর কত, তা জানা যাবে। এরপর ঠিক ওই দাগের আশপাশের প্লটগুলোতে নির্ভরযোগ্য একটি পয়েন্ট খুঁজে বের করতে হবে।

এডপ্টেড স্টেশন নির্ধারণ

একটি পয়েন্ট বা ‘এডপ্টেড স্টেশন’ খুঁজে বের করতে হবে। পয়েন্টটি খুঁজে পাওয়ার পর সেটির নির্ভরযোগ্যতা যাচাই করা জরুরি।

প্রথম পদ্ধতি

ধরা যাক, ৪৮ নম্বর দাগের পাশে ৪৪, ৪৫, ৪৬ ও ৪৭ নম্বর দাগের সঙ্গে সংযুক্ত একটি বিন্দু রয়েছে। ওই বিন্দুকে নকশায় চিহ্নিত করা তুলনামূলকভাবে সহজ। এভাবে চিহ্নিত করার পর ওই বিন্দু থেকে চারটি দৈর্ঘ্য নকশায় কাটা কম্পাসের সাহায্যে মাপতে হবে। বাস্তবে মাঠে একই দূরত্ব চেইনের সাহায্যে মাপতে হবে।

যদি অন্তত তিনটি মাপ মিলে যায়, তাহলে ধরে নেওয়া যায় যে সরেজমিনে চিহ্নিত বিন্দুটি নকশায় সঠিকভাবে চিহ্নিত করা হয়েছে। এ ধরনের চিহ্নিত বিন্দুকে ‘এডপ্টেড স্টেশন’ বলা হয়।

দ্বিতীয় পদ্ধতি

উপরোক্ত পদ্ধতিতে কোনো বিন্দু নির্ধারণ না করেও অন্যভাবে এডপ্টেড স্টেশন নির্ণয় করা যায়।

ধরা যাক, চিত্রে বর্ণিত কোনো চিহ্নিত স্থানের সত্যতা যাচাই করা প্রয়োজন। সে জন্য ওই স্থানটি নকশা ও সরেজমিনে চিহ্নিত করতে হবে। এরপর ওই স্থান থেকে সবচেয়ে কাছের ট্রাইজ্যাংশন পিলার পর্যন্ত দূরত্ব নকশা ও সরেজমিনে মিলিয়ে দেখতে হবে। যদি দুই মাপের মধ্যে মিল পাওয়া যায়, তাহলে ওই পয়েন্টকে এডপ্টেড স্টেশন হিসেবে গণ্য করা যাবে।

মাপে গরমিল হলে

প্রথম পদ্ধতির মাপে যদি তিন বাহুর দৈর্ঘ্যের ক্ষেত্রে নকশা ও সরেজমিনের মাপে গরমিল পাওয়া যায়, তাহলে অন্য পয়েন্ট খোঁজার চেষ্টা করতে হবে।

যদি অন্য কোনো পয়েন্ট পাওয়া না যায়, তাহলে দ্বিতীয় পদ্ধতি অনুসরণ করতে হবে। এমনকি দ্বিতীয় পদ্ধতিতেও যদি নকশার মাপ এবং সরেজমিনের মাপে গরমিল পাওয়া যায়, তাহলে অন্য ট্রাইজ্যাংশন থেকে আরও একটি মাপ আনা যেতে পারে।

এভাবে প্রথম ও দ্বিতীয় পদ্ধতির সমন্বয়ে একটি এডপ্টেড স্টেশন ঠিক করে সংশ্লিষ্ট দাগের সরেজমিন মাপের কাজ সম্পন্ন করতে হবে।

উক্তরূপে এডপ্টেড স্টেশন পাওয়া না গেলে কোনো কাজই করা যাবে না। সরেজমিনে স্থাপিত এডপ্টেড স্টেশনের শুদ্ধতা নিয়ে প্রশ্ন উঠলে তা অবশ্যই ভিন্ন পদ্ধতিতে পরীক্ষা করা একান্ত কর্তব্য।

এডপ্টেড স্টেশন থেকে দাগের মাপ

এডপ্টেড স্টেশন স্থাপন করার পর ওই স্টেশন থেকে ৪৪, ৪৫, ৪৬, ৪৭ ও ৪৮ নম্বর দাগের আইলগুলোর দৈর্ঘ্য সহজেই মেপে নেওয়া যায়। একইভাবে এসব দাগের আয়তনও সহজে নির্ণয় করা সম্ভব।

তবে এখানে একটি বিষয় বিশেষভাবে মনে রাখা প্রয়োজন—এডপ্টেড স্টেশন নির্ণয়ের ক্ষেত্রে কেবল নকশা ব্যবহার করা হবে। নকশায় আয়তন বা সীমানা মাপা যুক্তিসংগত নয়। এ বিষয়ে আগেই বলা হয়েছে।

সরেজমিনে প্রত্যেক প্লটের আয়তন বা সীমানা নির্ণয় করে খতিয়ান ও দলিল পর্যালোচনা করলে সংশ্লিষ্ট দাগসহ সংলগ্ন আশপাশের ভূমির পরিমাণ কত এবং কোন দাগের আইল সরানোর প্রয়োজন আছে কি না, তা জানা যাবে।

তবে পরিস্থিতি খুব বেশি জটিল হলে নকশা ও খতিয়ান একসঙ্গে পর্যালোচনা করা যেতে পারে। কিন্তু এক্ষেত্রে প্রাধান্য পাবে খতিয়ান, নকশা নয়। এমনকি একটি দাগের সমস্যা নিরসনের জন্য সংশ্লিষ্ট খতিয়ানের পাশাপাশি অবস্থিত অন্যান্য সব দাগও মাপার প্রয়োজন হতে পারে।

লেখক পরিচিতি

অমৃত বাড়ৈ

চার্জ অফিসার, দিয়ারা সেটেলমেন্ট, ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তর, তেজগাঁও, ঢাকা।