জমি কেনার আগে ক্রেতার করণীয়

জমি কেনার আগে শুধু জমি পছন্দ করলেই হবে না, যাচাই করতে হবে কাগজপত্র থেকে শুরু করে মালিকানা, দখল ও জমির প্রকৃত অবস্থান। এসব বিষয়ে সামান্য অসতর্কতাও ক্রেতাকে ফেলতে পারে বড় ধরনের বিপদে। প্রতারণার শিকার হয়ে জমির টাকা হারানোর পাশাপাশি জড়াতে হতে পারে মামলা-মোকদ্দমায়ও।

জমির হিসাব, বাড়ী নির্মাণ ও এর তত্ত্বাবধানের আইন ও আইনি বাধার নানা বিষয় নিয়ে আলোচনা করেছেন মো: শহিদুল ইসলাম (শাহীন)। তার রচিত ‘জমির হিসাব, আইন, বাড়ী নির্মাণ ও তত্ত্বাবধান’ বইটির অষ্টম অধ্যায়ের ১১৪, ১১৫ ও ১১৬ নম্বর পৃষ্ঠায় ‘জমি রেজিস্ট্রেশন সংক্রান্ত কতিপয় আইন’ শিরোনামে তিনি বিষয়টির বিশদ ব্যাখ্যা দিয়েছেন।

ভবিষ্যতে আইনি জটিলতা এড়াতে জমি কেনার আগে কয়েকটি বিষয় অবশ্যই যাচাই করা উচিত। এ ক্ষেত্রে ক্রেতার করণীয়গুলো হলো—

১. জমির প্রয়োজনীয় কাগজপত্র সংগ্রহ

যার কাছ থেকে বা যে প্রতিষ্ঠানের কাছ থেকে জমি কিনবেন, তাদের কাছ থেকে জমিটির সি.এস., আর.ও.আর. ও বি.আর.এস. ম্যাপ, পরচা, অদ্যাবধি জমিটির ক্রয়-বিক্রয়ের সব ভায়া দলিল, মিউটেশন বা খারিজ এবং হালসনের খাজনার রশিদসহ সংশ্লিষ্ট সব কাগজপত্র সংগ্রহ করতে হবে।

২. আইনজীবীর মাধ্যমে টাইটেল যাচাই

সংগ্রহ করা সব কাগজপত্র একজন অভিজ্ঞ আইনজীবীকে দিয়ে পরীক্ষা করিয়ে জমিটির টাইটেল টেস্ট করাতে হবে। এতে জমিটির মালিকানা ও দলিলপত্রের বৈধতা সম্পর্কে ধারণা পাওয়া যাবে।

৩. বিক্রেতার মালিকানার অংশ যাচাই

আইনজীবী সব কাগজপত্র যাচাই করে ফারায়েজের মাধ্যমে সংশ্লিষ্ট দাগে বিক্রেতার কতটুকু অংশ রয়েছে, তা নির্ধারণ করবেন। বিক্রেতার বৈধ মালিকানাধীন অংশের মধ্য থেকেই জমি কেনার পরামর্শ দেওয়া হবে।

৪. নাবালকের জমি হলে আদালতের অনুমতি

জমির মালিক কোনো নাবালক হলে আদালতের মাধ্যমে গার্ডিয়ান নিয়োগ এবং জমি বিক্রির প্রয়োজনীয় অনুমতি নিতে হবে।

৫. জমির সরকারি বা বিশেষ শ্রেণির অন্তর্ভুক্তি যাচাই

জমিটি খাস, পরিত্যক্ত বা শত্রু সম্পত্তি কি না, তা যাচাই করতে হবে। একই সঙ্গে জমিটি সরকার অধিগ্রহণ করেছে কি না, সেটিও খোঁজ নিতে হবে।

৬. এনইসি সংগ্রহ

রেজিস্ট্রি অফিস থেকে Non-Encumbrance Certificate (N.E.C.) সংগ্রহ করতে হবে। এতে জমিটির সর্বশেষ মালিকের নাম পাওয়া যাবে। এনইসিতে থাকা নামের সঙ্গে দলিলে উল্লেখিত বিক্রেতার নাম মিলিয়ে দেখতে হবে।

৭. পাওয়ার অব অ্যাটর্নি ও বন্ধক যাচাই

বিক্রেতা ইতিমধ্যে অন্য কাউকে Power of Attorney (পাওয়ার অব অ্যাটর্নি) দিয়েছেন কি না, তা যাচাই করতে হবে। পাশাপাশি জমিটি কোনো ব্যক্তি, ব্যাংক বা প্রতিষ্ঠানের কাছে মর্টগেজ করা হয়েছে কি না কিংবা রেজিস্ট্রি বায়না দেওয়া হয়েছে কি না, রেজিস্ট্রি অফিসে তল্লাশি করে জানতে হবে।

৮. ম্যাপ মিলিয়ে জমি শনাক্ত

জমিটির সি.এস., আর.ও.আর. ও বি.আর.এস. ম্যাপ পরপর মিলিয়ে দেখতে হবে। বিক্রেতা যে জমিটি দেখাচ্ছেন, সেটিই প্রকৃত জমি কি না, তা নিশ্চিত হওয়া জরুরি।

এ জন্য একজন অভিজ্ঞ আমিন বা সার্ভেয়ার দিয়ে ম্যাপ অনুযায়ী জমি পরিমাপ করে সীমানা নির্ধারণ ও খুঁটি স্থাপন করতে হবে। পরিমাপের সময় অবশ্যই মূল থেকে মাপ নিতে হবে।

৯. দখল ও যাতায়াতের পথ যাচাই

প্রস্তাবিত জমিটি বর্তমানে কার দখলে রয়েছে, তা যাচাই করতে হবে। জমি কেনার পর দখল নিতে কোনো বাধা আছে কি না, সেটিও দেখতে হবে। একই সঙ্গে জমিতে যাওয়ার রাস্তা নিয়ে কোনো সমস্যা বা বিরোধ রয়েছে কি না, তা খতিয়ে দেখা জরুরি।

১০. অভিজ্ঞ দলিল লেখকের মাধ্যমে দলিল প্রস্তুত

সব ধরনের যাচাই-বাছাই শেষে একজন অভিজ্ঞ দলিল লেখকের মাধ্যমে জমির রেজিস্ট্রি দলিল প্রস্তুত করতে হবে।

জমি কেনার ক্ষেত্রে শুধু বিক্রেতার দেওয়া কাগজপত্রের ওপর নির্ভর না করে সংশ্লিষ্ট সরকারি রেকর্ড, মালিকানা, দখল, বন্ধক ও জমির প্রকৃত অবস্থান যাচাই করা জরুরি। এসব বিষয়ে আগে থেকেই সতর্ক হলে ভবিষ্যতে জমি নিয়ে বিরোধ ও আইনি জটিলতার ঝুঁকি অনেকটাই কমানো সম্ভব।

লেখক পরিচিতি

মোঃ শহিদুল ইসলাম (শাহীন) জামালপুর জেলার সদর থানাধীন দাপুনিয়া গ্রামে নানার বাড়ি আতাহের আলী সাধু মাস্টারের বাড়ীতে ১৯৭১ সালে ২৬শে মার্চ জন্মগ্রহণ করেন। দাদা বাজিতুল্লাহ্ সরকার টাঙ্গাইল জেলার ধনবাড়ী থানার মুতণ্ডী গ্রামের এক সম্ভ্রান্ত মুসলিম পরিবারের কর্ত্তাঁ ছিলেন। পিতা- মরহুম মোকাদ্দেছ আলী বাংলাদেশ রেলওয়েতে মেডিকেল বিভাগে ফার্মাসিষ্ট হিসেবে দেশের উত্তরাঞ্চলে বিভিন্ন স্থানে চাকুরী করে গোল্ডেন হ্যান্ডসেকের মাধ্যমে অবসর গ্রহণ করেন। মাতা- মোছাঃ ফিরোজা বেওয়া।

তিনি দিনাজপুর জেলার পার্বতীপুর থানার রিয়াজনগর প্রাথমিক বিদ্যালয়ে শিক্ষা জীবন শুরু করেন। প্রাথমিক শিক্ষা শেষ করেন টাঙ্গাইল জেলার ধনবাড়ী থানার মুতণ্ডী প্রাথমিক বিদ্যালয়ে। দিনাজপুর জেলার সেবাতগঞ্জ থানার সেবাতগঞ্জ পাইলট উচ্চ বিদ্যালয় থেকে এস.এস.সি, দিনাজপুর সঙ্গীত ডিগ্রি কলেজ থেকে এইচ.এস.সি, জামালপুর আশেক মাহমুদ বিশ্ববিদ্যালয় কলেজ থেকে বি.এ পাশ করে জামালপুর আইন কলেজে অধ্যয়ন করেন। কম্পিউটার সাইন্স ও মেডিক্যাল সাইন্সে ডিপ্লোমা অর্জন করেন। ময়নামতি ট্রেনিং ইনস্টিটিউট থেকে আমিন-সার্ভেয়ার ডিপ্লোমা করেন। ধানসিঁড়ি মডেল টাউনসহ দেশের বিভিন্ন স্থানে প্লট ও ফ্ল্যাটের ব্যবসার সাথে জড়িত। জামালপুর জেলা সমাজসেবা অধিদপ্তরের সমন্বয় পরিষদ, অপরাধ সংশোধন ও পুনর্বাসন সমিতি এবং রোগী কল্যাণ সমিতির আজীবন সদস্য সহ বহু শিক্ষা প্রতিষ্ঠান, ধর্মীয় প্রতিষ্ঠান, স্বেচ্ছাসেবী প্রতিষ্ঠান, সাংস্কৃতিক প্রতিষ্ঠান ও সেবামূলক প্রতিষ্ঠানের সাথে সক্রিয়ভাবে জড়িত। তিনি বাজিতুল্লাহ্-সাধু মাষ্টার স্মৃতি পাঠাগারের সাধারণ সম্পাদক। জামালপুর জেলা বাস-মিনিবাস মালিক সমিতির কার্যনির্বাহী পরিষদের সদস্য ছিলেন।

তার লেখা অনেক কবিতা, গল্প, নাটক দেশের বহু পত্র-পত্রিকায় প্রকাশ পায়। তার লেখা উপন্যাস বড় প্রেম, ফারায়েজ শিক্ষার সহজ উপায়, জমির হিসাব আইন-বাড়ী নির্মাণ ও তত্ত্বাবধান, ভূমি আইন মামলা ও রায়, কম্পিউটার শিক্ষার সহজ উপায়, সূত্রের পকেট ডায়রি, ভূমি নামজারি, দলিল লিখন পদ্ধতি ও রেজিস্ট্রেশন আইন, এফিডেবিট চুক্তিপত্র লিখন পদ্ধতি, ডিজিটাল ভূমি জরিপ, বাড়িওয়ালা-ভাড়াটিয়া আইন ও বিধি, কড়া ক্রান্তি বা ব্রিটিশ পদ্ধতি শিক্ষার সহজ উপায় এবং চেক ডিসঅনার আইন ও বিধি বই আকারে প্রকাশ করে ব্যাপক আলোড়ন সৃষ্টি করেছেন। বিভিন্ন বিষয়ে বই লেখার বিশেষ অবদানের জন্য তাকে ছায়ানীত পদক ২০১৪ প্রদান করা হয়।