ভুল জমি কিনলেই বিপদ, আগেই যেসব বিষয়ে বাড়তি সতর্কতা জরুরি

সুস্থ, সাবালক, সক্ষম ব্যক্তি স্বোচ্চায় বিষ খেতে চাইলে তাকে বাধা দেবে কে? প্রেমে পাগল হলে তা ভিন্ন কথা। শিশুরা হাটতে শিখলেও তাদেরকে একা একা রাস্তায় হাটতে দেওয়া যায় না। যানবাহন ওয়ালাগণ রাস্তায় শিশু দেখে সতর্ক হতে পারেন। কিন্তু শিশু ড্রেনের দিকে পা বাড়ালে তাকে রক্ষা করবে কে?

যারা জমি ক্রয় করতে চান, কিন্তু কি কি জমি ক্রয় করা যায় না বা ক্রয় করা বিপদজ্জনক এবং যে জমি বন্ধক রাখা বেআইনী হলে যে বিপদের সম্ভাবনা আছে, তা খেয়াল না করেন, তবে তারা নিজের স্বার্থ সজ্ঞানে বিসর্জন দিতে পারেন। কেউ কেউ তো বিনা প্রয়োজনেও আত্মহত্যা করেন।

বহু ব্যাংক কর্মকর্তা ও কর্মচারী চাকরি করে বেতন নেন। কিন্তু কি কি জমি জামানত রেখে ঋণ দেয়া এবং বিনিয়োগ দেয়া যায় না তা অবহিত হতে চান না। তারা তো ঋণ গ্রহীতার প্রেমে পাগলের ভূমিকাই পালন করেন। অথবা ভুল-বশত প্রতারক প্রবঞ্চকের সাহায্যকারী হিসেবেই কাজ করেন এবং পরিণামও ভোগ করতে বাধ্য হন।

কেউ জমি ক্রয় করতে চাইলে নগদ অর্থে আইনসঙ্গত পদ্ধতিতে জমি ক্রয় করতে পারেন। ঋণ দাতা অথবা বিনিয়োগ দাতার নিকট গ্রহণযোগ্য অথবা আকর্ষণীয় শর্তে জমি বন্ধক দিতে চাইলে উক্ত ঋণের বিপরীতে বন্ধক রাখা যায়।

লক্ষ রাখতে হবে যে, ক্রয়কৃত বা বন্ধক গ্রহণকৃত জমিটি দখল এবং চাষ করা বা অন্যভাবে ব্যবহার করায় কোনো ঝামেলায় পড়তে না হয়। কোনো প্রভাবশালী ব্যক্তি বা আত্মীয়-স্বজন বা আদালতের সাহায্য ছাড়াই যেন জমিটির দখল পাওয়া যায়।

জমি রেজিস্ট্রেশন সংক্রান্ত দালালদের কৃপা লাভ করলে ভুয়া রেজিস্ট্রিকৃত দলিলও পাওয়া যায়। কিন্তু ভুয়া দলিলের মাধ্যমে ভুয়া প্লট বা জমি ভোগ-দখল করা, ভোগ করা এবং বন্ধকের বিপরীতে প্রদত্ত ঋণ ফেরত পাওয়া হতে পারে খুবই কষ্টকর।

ভূমি মালিকানা সংক্রান্ত বিষয়গুলো বাহ্যিক দৃষ্টিতে দুরূহ মনে হলেও এতো জটিল কিছুই নয়, যা তিন মাসের মধ্যে অবহিত হওয়া যায় না। ধৈর্য ধরে সামগ্রিক তথ্যসমৃদ্ধ, সহজপাঠ্য ও সহজবোধ্য পুস্তক পাঠ করলে বিপদমুক্ত থাকা যায়।

জমি ক্রয় অথবা বন্ধক নেয়ার সময় ক্যাডেস্ট্রাল সার্ভে (Cadastral Survey) থেকে শুরু করে সি.এস, খতিয়ান, এস, এ. (State Aquisition) খতিয়ান, আর, এস, (Rivisional Survey) খতিয়ান, বাংলাদেশ সার্ভে খতিয়ান এবং জমি ক্রয়-বিক্রয়ের সকল দলিল বা বায়া দলিল (Chain of Deeds/Documents) ভালভাবে পরীক্ষা নিরীক্ষা করে নির্ভেজাল জমি ক্রয় করা বা বন্ধক নেয়া যায়। দূর্নীতি, অসততা, অজ্ঞতা, অসতর্কতা ও প্রলোভনের ফলেই সমস্যা সৃষ্টি হয়।

যে ধরনের জমি এবং যাদের জমি ক্রয় করা অথবা বিনিয়োগের বিপরীতে জামানত রাখা এবং বন্ধক দেয়া বা বন্ধক নেয়া যায় না, তার কিছু আলোচনা এখানে করা হলো।

কয়েক প্রকার জমি ক্রয়-বিক্রয় করা অথবা বন্ধক দেয়া-নেয়া শুধু অমানবিক নয়, বরং বেআইনী। যেমন-নাবালকের মালিকানাধীন সম্পত্তি, ওয়াকফ সম্পত্তি, দেবোত্তর সম্পত্তি, হেবা সম্পত্তি, ট্রাস্ট সম্পত্তি, আদিবাসীদের সম্পত্তি, শত্রু সম্পত্তি (এনিমি প্রপার্টি), পরিত্যক্ত জমি, হুকুম দখলকৃত সম্পত্তি, সরকার কর্তৃক ভূমিহীনদেরকে প্রদত্ত সম্পত্তি, সরকারি স্বার্থ জড়িত সম্পত্তি, ইত্যাদি। এ সমস্ত জমি ক্রয়-বিক্রয়, বন্ধক দেয়া শুধু অনৈতিক এবং মানবিক দৃষ্টিকোণ থেকে নিষিদ্ধ তা নয়, বরং বিধি বহির্ভূত এবং বেআইনী।

‘জমি ক্রয়-বিক্রয়, বন্ধক’ বইয়ে এসব বিষয়ে বিস্তর আলোচনা করেছেন এ জেড এম শামসুল আলম। চলুন, বিস্তারিত জেনে নেওয়া যাক-

নাবালকের মালিকানাধীন জমি ক্রয় বা বন্ধক

নাবালক কে?

অপ্রাপ্ত বয়স্ক এবং ১৮ বছরের কম বয়সের মানব সন্তান নাবালক। যে বয়সে কোনো মানব সন্তান বয়সের দিক থেকে অন্য কোনো মানব সন্তানের পিতামাতা হওয়ার যোগ্যতা সম্পন্ন হয়না, সে অবস্থায় মানব সন্তান থাকে নাবালক। অবশ্য যুক্তরাষ্ট্রে ৯ বছর বয়স্কা বালিকা এবং ১১ বছর বয়স্ক বালক পিতামাতা হয়েছে।

যে বয়সে বালক বালিকা অন্য নাবালকের পিতামাতা হতে পারে না, ঐ বয়সেই সে নাবালক বলে গণ্য হওয়া স্বাভাবিক। তবে উপমহাদেশে ১৮৭৫ সালের সাবালকত্ব আইন অনুযায়ী ১৮ বছরের কম বয়স্ক ছেলেমেয়ে নাবালক। ১৮ বছর হয়ে গেলেই তারা আর নাবালক থাকে না।

নাবালকের অভিভাবক কে?

নাবালকের স্বাভাবিক অভিভাবক তার পিতা। পিতার অবর্তমানে নাবালকের অভিভাবক দাদা। পিতা বা দাদা অভিভাবক হিসেবে বিশেষ বিশেষ ক্ষেত্রে (আদালতের অনুমতিক্রমে) নাবালকের জমি অভিভাবক হিসেবে পিতা এবং দাদা অন্য ব্যক্তিকে শুধু নাবালকের বিক্রয় করতে পারেন অথবা বন্ধক দিতে পারেন। নাবালকের সম্পত্তি রক্ষণাবেক্ষণের জন্যে নাবালকের অভিভাবক নিযুক্ত করতে পারেন, যদি স্বাভাবিক অভিভাবক দেশের বাইরে থাকেন এবং আদালত কর্তৃক যদি তারা অপ্রকৃতিস্থ ঘোষিত হন।

নাবালকের মা বা ভাই তাদের স্বাভাবিক অভিভাবক নন। পিতা এবং দাদার অবর্তমানে অন্য কেউ অভিভাবক হিসেবে নাবালকের জমি বিক্রয় করলে সমস্যায় পড়তে হয়।

পিতা এবং পিতামহের অবর্তমানে নাবালকের জমি বিক্রয় করা অথবা বন্ধক দেয়া কি?

নাবালকের জরুরি প্রয়োজনে পিতা অথবা পিতামহের অবর্তমানে নাবালকের মা অথবা ভাই স্বাভাবিক অভিভাবক না হলেও নাবালকের জমি বিক্রয় করতে বা বন্ধক দিতে পারবে, তবে তা আদালতের অনুমতিক্রমে।

নাবলকের জমি কি কি কারণে কে বিক্রয় করতে পারে?

নাবালকের জমি বিক্রয় করা প্রত্যাশিত নয়। তবে নাবালকের বিশেষ প্রয়োজনে তার অভিভাবক নাবালকের জমি বিক্রয় করতে পারেন। এই বিশেষ প্রয়োজনের মধ্যে রয়েছে- (১) রোগাক্রান্ত নাবালকের চিকিৎসার জন্য ব্যয়, (২) লেখাপড়ার জন্য ব্যয়।

নাবালকের জমি ব্যাংক ঋণের জামানত হিসেবে রাখা হলে এ কর্মটি ব্যাংক কর্মকর্তার চাকরি চলে যাওয়ার মতো অপরাধ হিসেবে গণ্য করতে হবে।

নাবালকের জমি ক্রয় করলে ক্রেতার কি ক্ষতি হতে পারে? ঋণ দাতা বা বিনিয়োগ দাতা নাবালকের জমি জামানত বা বন্ধক রাখলে ঋণ দাতার কি ক্ষতি হতে পারে?

নাবালক সাবালক হবার তিন বছরের মধ্যে মামলা করে নাবালক এর পক্ষে অভিভাবক হিসেবে অন্য কোনো ব্যক্তি কর্তৃক যে জমি বিক্রয় করা হয়েছে, ঐ জমি ক্রেতার কাছ থেকে নাবালক ফেরত পেতে পারে। এর ফলে বন্ধক গ্রহিতা অথবা ক্রেতা ক্ষতিগ্রস্ত হবেন।

ওয়াকফ জমি/সম্পত্তি ক্রয় বা বন্ধক

ওয়াকফ সম্পত্তি কিভাবে জামানত রাখা এবং ক্রয়-বিক্রয় হতে পারে?

ওয়াকফ প্রশাসকের অনুমতি নিয়ে মুতাওয়াল্লী ওয়াকফ সম্পত্তি বৃদ্ধির মানসে অপ্রয়োজনীয় ওয়াকফ সম্পত্তি বিক্রয় করতে পারে অথবা জামানত হিসেবে বন্ধক দিয়ে ঋণ বা বিনিয়োগ গ্রহণ করতে পারে।

ওয়াক্ত জমি বা সম্পত্তির মালিক কে?

ওয়াকফ সম্পত্তির মালিক আল্লাহ। এই সম্পত্তি জরুরি প্রয়োজন ছাড়া ক্রয়-বিক্রয় করা উচিত নয়।

ওয়াক্ত সম্পত্তি কি?

ইসলামি আইন অনুযায়ী যে জমি বা সম্পত্তি ওয়াকিফ ও ওয়াকফ-কারীর ওয়াছিয়ত বা নির্দেশ অনুযায়ী আল্লাহর সন্তুষ্টি ও আল্লাহর বান্দার কল্যাণের জন্য উৎসর্গ করা হয়, সে সম্পত্তিকে ওয়াকফ সম্পত্তি বলা হয়।

কোন আইনে ওয়াক্ত সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা হয়?

১৯৬২ সালে জারি করা ওয়াকফ অর্ডিনেন্স অনুসারে ওয়াকফ সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা হয়।

হেবা ও ওয়াক্ফ এস্টেট

হেবা বা ওয়াকফ স্টেটের সম্পত্তি কি বন্ধক নেওয়া যায়?

হেবা বা ওয়াক্ত এস্টেটের সম্পত্তি বা জমি কোন ঋণ দাতা সংস্থার নিকট ঋণ গ্রহণের জন্য সাধারণত বন্দোবস্ত দেয়া যায় না। কিন্তু বিশেষ ক্ষেত্রে যদি হেবা বা ওয়াকফ সম্পত্তি দলিলের মধ্যে বন্ধক দেয়ার বা জমি হস্তান্তরের বিধান থাকে-সে জমি বন্ধক দেয়া ও নেয়া যায়। তবে না নেয়াই ভাল। বন্ধক দেয়ার পর এ ঋণ পরিশোধের প্রবণতা হেবা বা ওয়াকফ সম্পত্তির ক্ষেত্রে থাকে না।

ট্রাস্ট জমি কি?

যে জমি কোনো নেক মহৎ কাজ বা মানবতার কল্যাণে ওয়াকফ বা উৎসর্গ করা হয়, সে জমিকে ট্রাস্ট জমি বলে। ওয়াকফ শব্দের সেকুলার ও ইংরেজি শব্দ হলো ট্রাস্ট। ট্রাস্ট্রের ব্যবস্থাপনা ও ট্রাস্ট সম্পত্তির ব্যবস্থাপনা হয় ১৮৮২ সালের ট্রাস্ট আইন অনুযায়ী।

আদিবাসীদের জমি বন্ধক দেয়ার বা ক্রয়-বিক্রয়ের বিধি-বিধান কি?

জেলা প্রশাসক অথবা অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) এর অনুমোদন ছাড়া আদিবাসীদের জমি আদিবাসী নয়, এমন ব্যক্তি ক্রয় করতে পারে না। তবে এক আদিবাসীর জমি অন্য আদিবাসী

ক্রয় করলে সরকারের অনুমোদন প্রয়োজন হয় না।

১৯৫০ সালে জারিকৃত জমিদারি অধিগ্রহণ এবং প্রজাস্বত্ব আইনের ৯৭ ধারায় আদিবাসীদের জমি ক্রয় সংক্রান্ত বিধি-বিধান আরোপ করা আছে।

আদিবাসিগণ বাংলাদেশের কোন কোন এলাকায় বসবাস করেন?

রাজশাহী (সাওতাল), নেত্রকোনা (গারো), ময়মনসিংহ (হাজং), টাঙ্গাঈল, দিনাজপুর (সাওতাল), মৌলভীবাজার (মনিপুরী), সিলেট (মনিপুরী), নওগাঁ, ইত্যাদি এলাকায় আদিবাসী লোকজন বাস করে। খাগড়াছড়ি, রাঙ্গামাটি, বান্দরবানে বাস করে উপজাতি। উপজাতিরা আদিবাসী অপেক্ষা বৃহত্তর জনগোষ্ঠী।

হিন্দু বিধবার জমি বিক্রয় ও বন্ধক

নাবালক এবং হিন্দু বিধবার জমি ক্রয় করার সময় কি ধরনের সতর্কতা অবলম্বন করা বাঞ্ছনীয়?

নাবালক বা হিন্দু বিধবার জমি জামানত না রাখা বা ক্রয় না করাই ভালো, তবে জামানত রাখতে হলে বা ক্রয় করতে হলে আদালতের অনুমতি নিয়ে ক্রয় করা কিছুটা নিরাপদ।

হিন্দু বিধবার জমি কে বিক্রয় করতে পারে?

কোন হিন্দু নারী বিধবা হলে ঐ বিধবা জীবনকালীন সময়ের জন্যে তার মৃত স্বামীর জমির মালিক হতে পারেন। এই জমি তিনি "স্ত্রী ধন" হিসেবে ভোগ করতে পারেন। "স্ত্রী ধন" কোনো বিধবা যে কোনো উদ্দেশ্যে ধর্মত মালিক হিসেবে বিক্রয় করতে পারেন না। তবে নিজের চিকিৎসা, কন্যার বিবাহ, ইত্যাদি কারণে হিন্দু বিধবা "স্ত্রী ধন” হিসেবে প্রাপ্য জমি আদালতের অনুমোদনক্রমে বিক্রয় করে থাকেন যা না করা ধর্মত বাঞ্ছনীয়।

আদিবাসীদের জমি বন্ধক দেয়ার বা ক্রয়-বিক্রয়ের বিধি-বিধান কি?

জেলা প্রশাসক অথবা অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) এর অনুমোদন ছাড়া আদিবাসীদের জমি আদিবাসী নয়, এমন ব্যক্তি ক্রয় করতে পারে না। তবে এক আদিবাসীর জমি অন্য আদিবাসী

ক্রয় করলে সরকারের অনুমোদন প্রয়োজন হয় না।

১৯৫০ সালে জারিকৃত জমিদারি অধিগ্রহণ এবং প্রজাস্বত্ব আইনের ৯৭ ধারায় আদিবাসীদের জমি ক্রয় সংক্রান্ত বিধি-বিধান আরোপ করা আছে।

আদিবাসিগণ বাংলাদেশের কোন কোন এলাকায় বসবাস করেন?

রাজশাহী (সাওতাল), নেত্রকোনা (গারো), ময়মনসিংহ (হাজং), টাঙ্গাঈল, দিনাজপুর (সাওতাল), মৌলভীবাজার (মনিপুরী), সিলেট (মনিপুরী), নওগাঁ, ইত্যাদি এলাকায় আদিবাসী লোকজন বাস করে। খাগড়াছড়ি, রাঙ্গামাটি, বান্দরবানে বাস করে উপজাতি। উপজাতিরা আদিবাসী অপেক্ষা বৃহত্তর জনগোষ্ঠী।

হিন্দু বিধবার জমি বিক্রয় ও বন্ধক

নাবালক এবং হিন্দু বিধবার জমি ক্রয় করার সময় কি ধরনের সতর্কতা অবলম্বন করা বাঞ্ছনীয়?

নাবালক বা হিন্দু বিধবার জমি জামানত না রাখা বা ক্রয় না করাই ভালো, তবে জামানত রাখতে হলে বা ক্রয় করতে হলে আদালতের অনুমতি নিয়ে ক্রয় করা কিছুটা নিরাপদ।

হিন্দু বিধবার জমি কে বিক্রয় করতে পারে?

কোন হিন্দু নারী বিধবা হলে ঐ বিধবা জীবনকালীন সময়ের জন্যে তার মৃত স্বামীর জমির মালিক হতে পারেন। এই জমি তিনি "স্ত্রী ধন" হিসেবে ভোগ করতে পারেন। "স্ত্রী ধন" কোনো বিধবা যে কোনো উদ্দেশ্যে ধর্মত মালিক হিসেবে বিক্রয় করতে পারেন না। তবে নিজের চিকিৎসা, কন্যার বিবাহ, ইত্যাদি কারণে হিন্দু বিধবা "স্ত্রী ধন” হিসেবে প্রাপ্য জমি আদালতের অনুমোদনক্রমে বিক্রয় করে থাকেন যা না করা ধর্মত বাঞ্ছনীয়।

লেখকের পরিচিতি

এ জেড এম শামসুল আলম অডিট কমিটি, আল-আরাফাহ ইসলামী ব্যাংক লিমিটেডের সাবেক চেয়ারম্যান। এ ছাড়াও তিনি ইসলামিক ফাউন্ডেশন বাংলাদেশের মহাপরিচালক, গণপ্রজাতন্ত্রী বাংলাদেশ সরকারের সচিব হিসেবে দায়িত্ব পালন করেছেন। বর্তমানে তিনি আবুজর গিফারী সোসাইটির চেয়ারম্যান হিসেবে দায়িত্বরত।